Styrets årsberetning

Vår visjon er «Gode hjem – hele livet» med forretningsideen.

Nobl bygger og forvalter boliger i Nordland på en bærekraftig måte.

Våre fremste oppgaver er å skape verdier ved å bygge gode boliger, forvalte disse med kvalitet og profesjonalitet, og tilby fordeler til medlemmene våre. Samtidig er vi opptatt av at alt vi gjør, skal være med tanke på at de generasjonene som kommer etter oss, skal ha like muligheter som vi har. Da må vi finne gode bærekraftige løsninger – både i eksisterende bygg og nyboligprosjekter. Men vi skal også være en pådriver for at både medlemmer, boligselskaper og samarbeidspartnere skal velge gode bærekraftige løsninger innenfor både økonomi, miljø og sosiale forhold.

De grunnleggende verdiene i Nobl sammenfattes med at vi skal være TRYGGE (Troverdig – Robust – Ydmyk – Grundig – Glad – Engasjert). Styret mener at etterlevelsen av visjon, forretningsidé og grunnleggende verdier har skjedd på en god måte i 2022.

Nobl i tall

Nobl er organisert som et andelslag, og forvalter 5.464 boliger i tilknyttede borettslag ved utgangen av 2022. Selskapets øverste myndighet er generalforsamlingen, hvor stemmeberettigede delegater velges av våre 187 tilknyttede borettslag og øvrige andelseiere, etter vedtektenes bestemmelser.

Med våre 18.857 medlemmer, en økning på 710 fra 2021, er vi en av de største medlemsorganisasjonene i regionen. I tillegg forvalter Nobl 108 frittstående boligselskaper slik at vi ved utgangen av 2022 totalt forvaltet 295 boligselskap med 8.083 boliger. En reduksjon på 83 boliger siden 2021. Boligene som forvaltes representerer en forsikringsverdi på om lag 30 milliarder. Vi er dermed den klart største aktøren i Nordland innen dette segmentet.

Kompetansebedriften Nobl

Nobl er en kompetansebedrift hvor kjerneoppgaven vår er å bygge og trygge boliger. Vi har gjennom mange år jobbet målrettet og bevisst for å sette sammen et medarbeiderteam med bred og ulik kompetanse, og hvor alle har sin viktige rolle i å levere god kvalitet i våre tilbud og tjenester.

Kompetansebygging og videreutvikling av en kundeorientert bedriftskultur, og utvikling av nye boliger samt gode forvaltningstjenester, vil også i fortsettelsen være våre viktigste områder. Å kunne bistå boligselskapene med daglig lederfunksjonen er en uttalt målsetting for oss. Digitalisering og effektivisering er viktige bidrag for en enda bedre tjeneste. Virksomheten til Nobl reguleres av omfattende offentlige krav og regler, som gjør at kontinuerlig forbedring av det interne kvalitetssystemet også er et prioritert innsatsområde.

Vårt samfunnsansvar

Nobl skal vise samfunnsansvar og bidra til å yte en merverdi til våre omgivelser. Nobl gjennomfører dette ved å sikre gode kvalitetsmessige boliger for folk flest – hvor vi er opptatt av å skape god arkitektur og gode bomiljø på en bærekraftig måte.

Nobls bidrag til god utvikling av by, bomiljø og lokalsamfunn skal legges merke til i vår region. Vi skal også ivareta alle våre medlemmer og sårbare grupper spesielt. Et av våre viktige mål er å få flere førstegangskjøpere inn på boligmarkedet. Noe som oppleves spesielt utfordrende i Bodø, som i 2022 hadde den noe tvilsomme æren av å være en av landets dyreste kommuner å kjøpe bolig i. Noe som resulterte i at førstegangskjøperne i 2022 kun hadde råd til å kjøpe åtte prosent av boligene som ble lagt ut for salg i Bodø.

Nobl jobber kontinuerlig for å se på muligheter for å hjelpe førstegangskjøperne. I 2020 lanserte vi «Leie før eie», men med renteutviklingen som skjøt fart i 2022, ble dette et mer risikabelt prosjekt. Vi har derfor vært nødt til å jobbe med andre løsninger for våre neste prosjekter, hvor vi håper Nobl deleie kan bli en god erstatning.

Medlemsfordeler

Den største medlemsfordelen vil alltid være forkjøpsretten, men det jobbes også for å sikre gode medlemsfordeler i medlemskortet. For Nobl er det viktig at medlemmet også har fordeler i perioden hvor man ikke er beboer. Dette gir mindre avgang i medlemsmassen, og medlemmet beholder sin ansiennitet til senere behov.

Storbysamarbeidet sammen med USBL (Oslo), BATE (Stavanger), VESTBO og BOB (Bergen), TOBB (Trondheim) og BONORD (Tromsø), muliggjør et nasjonalt nedslagsfelt og felles kompetansedeling. Storbysamarbeidet medfører også at våre medlemmer får felles ansiennitet og forkjøpsrett i de store universitetsbyene i Norge og over 90.000 boliger.

Viktig økonomisk vekst

Den ordinære driften i 2022 viser nødvendig overskudd, og gir en solid plattform for videre vekst og utvikling av både en slagkraftig organisasjon og nye boligprosjekter – til beste for våre medlemmer og kunder.

Årets gode økonomiske resultat, og den utviklingen som har skjedd i driften, skjer ikke uten at det nedlegges en betydelig innsats. Det er fra styrets side grunn til å berømme det arbeidet som de ansatte har gjort for å utvikle organisasjonen videre det siste året.

Det er ikke mange år siden Nobl hadde svært dårlig likviditet, men en omfattende endringsprosess har snudd den negative utviklingen i riktig retning. Som et resultat av dette har Nobl nå opparbeidet seg helt nødvendig egenkapital for å kunne møte fremtidens krav til finansiering ved blant annet bygging av nye boliger. For i et stadig tøffere boligmarked, med høy konkurranse og økte priser, er det viktig at Nobl har kapitalen som kreves for å kunne satse på nye prosjekter til medlemmene våre, med den kvaliteten vi ønsker at Nobl skal stå for. Det finnes ingen eiere som tar ut overskuddet i Nobl, det skal føres tilbake til formålet; å skaffe medlemmene nye boliger og trygge deres boligverdier.

Organisasjon

Nobl-konsernet bestod av 41 ansatte ved utgangen av 2022. Noen har redusert arbeidstid og det har vært noe turnover i løpet av året, slik at antall årsverk i 2022 er 40,2 mot 39,9 i 2021. Det er kun morselskapet som har ansatte.

Konsernet består av seks selskap per 31.12.22. I tillegg er Nobl medeier i tre tilknyttede selskaper, der selskapet har eierskap sammen med andre utbyggere:

1. Boligbyggelaget Nobl
2. Reinsletta Boligsalg AS
3. Trålveien Utvikling AS
4. Gjerdhaugen Utvikling AS
5. Helligberget Boligsalg AS
6. Helligberget Utbygging AS
7. Kvartal 3 Bodø AS (Nobl er majoritetseier med 60 prosent, Gunvald Johansen Eiendom 40 prosent)
8. Ramsalt Boligsalg AS (Nobl eier 50 prosent, Christian Jakhelln AS 50 prosent)
9. Rønvikveien Utvikling AS (Nobl eier 50 prosent, CN Eiendomsutvikling AS 50 prosent)

Styret i Nobl har som en del av risikovurderingen besluttet at nye prosjekter i størst mulig grad skal organiseres i egne selskap(er). For å holde best mulig kontakt mellom hovedstyret og de andre styrene, har hovedstyret valgt styreleder som sin representant i hvert av de tre styrene til døtrene samt i de tilknyttede selskaper. Som hovedprinsipp er direktør i Nobl styreleder i døtrene for å synliggjøre ansvar, samt få en kontinuitet i driften. I de selskapene hvor Nobl eier 50 prosent eller mer er direktør og styreleder i Nobl representert i styret.

Nobl har også nær tilknytning til og styrerepresentasjon i den selveiende stiftelsen Nobl Boligstiftelse. Formålet til boligstiftelsen er å skaffe utleieboliger til våre medlemmer. Ikke alle har mulighet eller ønske om å eie bolig og gjennom stiftelsen har våre medlemmer tilgang til nesten 100 utleieboliger. Stiftelsen bidrar også til at det stilles boliger til disposisjon for vanskeligstilte i Bodø kommune. Dette arbeidet gjøres i godt samarbeid med kommunen.

Nobl har instrukser og etisk regelverk for alle som er omfattet av organisasjonen, og styret mener at etterlevelsen av disse regelverkene har skjedd på en tilfredsstillende måte i 2022. Revisor rapporterer direkte til styret for å sikre at håndtering av habilitet og rollefordeling i administrasjonen er tilfredsstillende ivaretatt.

Det er tegnet forsikring for styrets medlemmer for deres mulige ansvar overfor foretaket og tredjeperson med en forsikringssum på 10 millioner kroner.

Drift og utvikling/økonomi

Årsregnskapet 2022 for Nobl og konsernet er avlagt under forutsetning av fortsatt drift. For morselskapet viser regnskapet et resultat før skatt på 6.119.356 kroner, og et resultat etter skatt på 4.395.329 kroner. For konsernet viser regnskapet et resultat før skatt på 20.514.849 kroner, og et resultat etter skatt på 18.661.307 kroner. Styret foreslår at overskuddet i Nobl og konsernet disponeres som følgende:

Likviditeten har vært tilfredsstillende gjennom hele året. Driften er finansiert av egenkapital og byggelån. Konsernets egenkapital er på 61 prosent av totalkapitalen. I henhold til fremtidig kapitalbinding og risikoeksponering, er egenkapitalen på et tilfredsstillende nivå. Etter styrets oppfatning foreligger det ikke finansiell risiko som er av vesentlig betydning for å vurdere verdien av eiendeler, gjeld, finansiell stilling og resultat. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets drift og finansielle stilling. Selskapet driver, utover søken etter stadig forbedring av sin kjernevirksomhet, ikke med forskning og utvikling i tradisjonell forstand.

2022 viser et godt årsresultat som følge av god og effektiv drift i alle forretningsområder, samt godt styrt prosjektgjennomføring.

Risiko

Nobl er utsatt for kredittrisiko og renterisiko i den ordinære forretningsvirksomhet og styrer mot å ha en akseptabel risiko innenfor disse områdene. Alle nye kunder og leverandører blir kredittvurdert ved inngåelse av nye salg- og leverandørkontrakter, og kredittforsikringer dekker risikoen for flere av selskapets kunder og leverandører.

I byggevirksomheten er vi utsatt for både gjennomføringsrisiko og markedsrisiko. Nobl har de siste årene gjennom oppbygging av både kompetanse og styrings-/kvalitetssystemer, satset betydelig på kvalitetssikring i prosjektene. Når det gjelder markedsrisikoen er den mulig å forsikre seg for gjennom fulltegningsforsikring i NBBL. Forholdet vurderes i det enkelte prosjekt. Styret behandler kvartalsvis hvilke risikoer Nobl er eksponert for, og er opptatt av at risiko er innenfor god forsvarlig ramme.

Miljø og Bærekraft

Nobl er miljøfyrtårn og arbeider aktivt for å ivareta kravene forbundet med dette. Enhver virksomhet av noe art forurenser det ytre miljø, men vi etterstreber at denne forurensningen skal være minst mulig. Av konkrete tiltak kan nevnes miljømessig behandling av bygningsavfall, som et krav overfor våre leverandører i våre prosjekter, og kildesortering ved våre kontorer. I tillegg oppfordres det til elektronisk kommunikasjon som erstatning for reiser der hvor dette er hensiktsmessig.

I 2021 vedtok styret bærekraftstrategi for Nobl. Strategien legger føringer som skal bidra til grønnere byggeprosjekter og samtidig hjelpe boligselskapene til å gjøre grønne valg. Vi skal jobbe videre med sosiale og økonomiske tiltak for våre medlemmer og kunder. For ytterligere informasjon, se årsrapporten for 2022.

Likestilling og diskriminering

Styret bestreber seg på likestilling mellom kjønnene. Blant styremedlemmene er det 3 kvinner og 4 menn. Administrerende direktør er kvinne.

Diskrimineringslovens formål er å fremme likestilling, sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn. Selskapet arbeider aktivt, måltettet og planmessig for å fremme lovens formål innenfor vår virksomhet. Aktivitetene omfatter blant annet rekruttering, lønns- og arbeidsvilkår, forfremmelse, utviklingsmuligheter og beskyttelse mot trakassering. Selskapet har som mål å være en arbeidsplass hvor det ikke forekommer diskriminering.

I Nobl-konsernet er 43 prosent av de ansatte menn, mens 57 prosent av de ansatte er kvinner per 31.12.22. Vi har over tid jobbet for å øke andelen menn, og i løpet av 2022 gikk denne andelen opp fra 39 prosent til 43 prosent.

Redegjørelse for arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven)

Åpenhetsloven har til hensikt å redusere risiko for brudd på menneskerettigheter, sikre anstendige arbeidsforhold, og sikre allmenheten informasjon. Loven pålegger Boligbyggelaget Nobl en informasjonsplikt og en plikt til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger.

Nobls arbeid for å sikre grunnleggende menneskerettigheter og anstendig arbeid er en del av den overordnede bærekraftstrategien til Nobl. Sosial bærekraft sammen med våre etiske retningslinjer setter høye krav til oss selv og våre leverandører. FN’s bærekraftsmål nr. 8 Anstendig arbeid og økonomisk vekst, er et av de bærekraftsmålene vi ønsker å prioritere i vårt arbeid.

Det er startet en prosess med kartlegging av våre leverandører med tanke på de risikoområdene åpenhetsloven omfatter. Prosessen med å utføre aktsomhetsvurderinger er i tråd med OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter. Dette innebærer å forankre ansvar, identifisere, prioritere og håndtere brudd på menneskerettigheter, samt risiko for dette, både i egen virksomhet og leverandørkjeden.

Mer om dette kan leses i vår «Redegjørelse for aktsomhetsvurderinger» som er publisert på selskapets nettsider nobl.no.

Gode hjem hele livet

Visjonen til Nobl er «Gode hjem – hele livet». Nobl har derfor som mål å legge til rette for at flest mulig av våre beboere skal bo lengst mulig i egen bolig.

Vi ser effekten av å etablere livsløpsstandard i alle våre nyere boligprosjekter. Beboerne i nyere boligprosjekter kan bli boende i sin egen bolig selv om de blir såpass bevegelseshemmet at de må bruke en enkel manuell rullestol. Det betyr også at de aller fleste eldre kan bli boende hjemme lenger enn tidligere. Nobl skal ikke drive med helsetjenester for sine beboere, men vi konstaterer at også helsemyndighetene er blitt stadig flinkere til å bidra til at våre beboere kan bo lengre i egne hjem. Utfordringene er større i eldre boligprosjekter, og Nobl har derfor jobbet for kompetansebygging innen gjennomføring og finansiering av tilrettelegging i eldre borettslag.

I 2022 har vi hatt under utvikling to prosjekter som er initiert av seniorer. I disse prosjektene har det vært naturlig å se på fremtidens løsninger for å sikre at beboere kan bli boende lengst mulig i eget hjem.

HMS/Arbeidsmiljø

Styret vurderer arbeidsmiljøet i Nobl som godt. Selskapet gjennomfører jevnlig undersøkelser av medarbeidertilfredshet og resultatene viser tilfredsstillende resultat over norm.

Korttidsfraværet er økt fra 1,2 prosent i 2021 til 1,85 prosent i 2022. Langtidsfraværet er redusert med 0,6 prosentpoeng fra 7,0 prosent i 2021 til 6,4 prosent i 2022. I 2022 har selskapet hatt to ansatte ute på arbeidsavklaringspenger.

Det arbeides langsiktig og systematisk for å forebygge sykefravær. I 2022 ble det innført digitalt HR-system som gjør oppfølgingen betydelig enklere.

Nobl–konsernet jobber kontinuerlig med å forebygge sykefravær og legge til rette for å øke tilstedeværelsesgraden sammen med de ansatte.

Nobl har et eget samarbeidsutvalg hvor representanter fra ansatte og arbeidsgiver deltar for å bidra til utveksling av informasjon og videreutvikling av et godt arbeidsmiljø. Nobl har også treningsavtaler og andre sosiale tiltak for de ansatte og vi opplever å være en ettertraktet arbeidsgiver med mange gode søkere på våre ledige stillinger.

Profilering

Det har gjennom hele 2022 vært jobbet for å styrke Nobls posisjon gjennom synlighet og tilstedeværelse. Dette som et ledd i strategiarbeidet om å bli en større aktør i Nordland. Nobls samfunnsansvar kommer også til uttrykk gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag – også her er vi opptatt av bærekraft, hvor de som mottar støtte fra oss, nå må gi noe tilbake til samfunnet i form av økonomisk, miljømessig eller sosial bærekraft.

Framtidsutsikter

Nobl er med sin gode drift, kompetente ansatte og sin solide økonomi godt rustet for fremtidige utfordringer. Dette gjør det mulig å satse på ytterligere utvikling og forbedring av organisasjonen og de tjenester vi tilbyr. Samtidig gir det gode muligheter for å utvikle nye boligprosjekter, som kan gjøres tilgjengelig for våre medlemmer. Blant annet ønsker vi å være en aktør i Ny By Ny Flyplass-prosjektet.

Dagens boligmarked er preget av stor usikkerhet, men med flere ben å stå på samt god soliditet, blir vi på kort sikt ikke spesielt sårbare for dette. Videre har vi mulighet til å styrke oss på områder der vi i dag ikke innehar god nok kompetanse og kapasitet, det være seg på bærekraft, utvikling innenfor fremtidige løsninger og boformer.

Vi ønsker gjennom 2023 å videreutvikle den plattformen for vekst og omstilling vi har etablert, slik at Nobl fortsatt kan være en aktiv samfunnsbygger, og komme i forkant av de behov og krav som markedet stiller til oss. Vi ønsker å være en aktør som kan bidra til mer attraktive byer og samfunn, og vi vil videreutvikle bærekraftstrategien i 2023. Vi ønsker å ta mer ansvar i bærekraftspørsmål, forstått som økonomiske, sosiale og miljømessige utfordringer.

Selskapet skal fortsette arbeidet med å utvikle nye spennende prosjektideer for å skaffe boliger til våre medlemmer. Lønnsomme boligprosjekter skaper handlingsrom som gjør det mulig å utvikle flere nye boliger. Årsresultatet medfører at Nobl kan fortsette arbeidet som utbygger for våre medlemmer, og samtidig fortsette utviklingen av et allerede godt forvaltningsprodukt.
Nobls konkurransedyktige og effektive tjenester på forvaltningssiden utvikles kontinuerlig, og fokus skal fortsatt være på effektivisering og digitalisering som gjør forvaltningsproduktet enkelt og trygt for kunden. Boligene som vi forvalter, representerer store verdier, og styrene i boligselskapene har stort ansvar å utføre på vegne av felleskapet. Vårt mål er å bidra med gode tilpassede tjenester som sikrer bærekraftig drift og boligselskapets verdier. God forvaltning er bærekraftig.

Nobl skal fortsatt jobbe for å beholde og rekruttere nye medlemmer. Forkjøpsretten er den viktigste fordelen, men vi skal og tilføre ytterligere merverdi til medlemskapet gjennom gode medlemsavtaler.

Videre skal vi arbeide for å få til samarbeid med boligbyggelag som ligger i vår geografiske nærhet, med formål om kompetanse- og arbeidsdeling. Vi skal gjøre nytte av de strategiske fordelene av Storbysamarbeidet, og befeste vår posisjon som en ledende aktør i Nordland.